こんにちは。
前回の記事で少し書いた森グループのコーナン西橋本店(敷地・建物)の買収について調べてみましたので徒然書きます。



たまたま近所の人から小耳に挟んで調べてみたら、森トラスト総合リート投資法人が平成25年にコーナン西橋本店(敷地・建物)を買収していました。


【森トラストグループとは…】

森トラストグループとは都市開発、商業施設開発・リゾート開発・不動産事業を手がける総合ディベロッパーです。
今回、西橋本を買収したのはグループの一企業である投資法人です。

森トラストグループ
https://www.mori-trust.co.jp/

森トラスト総合リート投資法人
http://www.mt-reit.jp/index.html

リート投資法人なので、あちこちに不動産投資をしてポートフォリオを組み、その運用益から投資家に配当金を出しています。


【コーナン西橋本店のIR情報概略】

取得価格:約74億(土地・建物)
土地面積:約20,000m2
建物面積:約40,000m2(5階建て)
テナント総数:1(コーナン)
稼働率:100%
利回り:約6%

 詳細:http://www.mt-reit.jp/ja/portfolio/detail.014.html

 ※一番下にPDFで詳細が載っています。


【IR情報から分かること】

公示地価で調べると西橋本のこのあたりは約17万円/m2であった。コーナンは割りと広い敷地なのでプレミアをつけたとして約20万円/m2くらいか。

20,000m2×20万円/m2=40億円

このコーナンの不動産価値は土地(40億円)+建物(34億円)=74億円くらいであると推測される。 

IR情報によると、テナント総数はコーナンの1件となっている。
このことから、不動産全体(土地建物)をコーナンが所有者と賃貸契約をしている。さらに、ユニクロ、ABCマートなどの各テナントはコーナンと賃貸契約(二次契約)を結んでいると推測出来る。 
コーナンは、建物全体について平成35年までの長期定期賃貸契約を所有者と結んでいる。
つまり、空きのテナントが出るとその損失はコーナンが直接負うことがあっても、所有者である森トラスト総合リート投資法人は安定したテナント料を得ることができる。 
テナントが空になっても所有者は損失を出さずコーナンがその責めを負っていることが分かる。
リニア橋本駅の再開発を視野に入れた投資でもありながら、かつ現状を維持しつつも確実に利回りが得られるという案件なのでしょうか。

【将来的に・・・】 

上記の森トラスト総合リート投資法人のポートフォリオを見ると、基本的には都心型の不動産に投資しているが、西橋本と同じような郊外型のショッピングセンターにも投資している。

他のポートフォリオを実際に現地で確認してないので不明だが、コーナン西橋本店は、リニア開通に合わせて現在のコーナンの建物を解体して新規に商業施設、マンションを手掛ける可能性が高い。しかし、森トラストグループの経営規模から考えるとこの敷地では手狭と考えられる。
もしかしたら近隣の広大な敷地(工場)の取得にも動いているのだろうか?と考えてしまう。将来的には森グループが買収するものと思われる。

オラリオンサイトや橋本公園、緑区役所などの再開に続いてまた再開発でしょうか…

また続きを…