こんばんは!
橋本駅の地価、不動産はどれくらい上昇すると思うか?と聞かれることがありますので、ブログで回答したいと思います。
ちなみに、自分は不動産業界の専門家ではないので予めご了承下さい。



【京王線の路線価では割安感の強い橋本駅】

路線価というのはご存知でしょうか?不動産の参考価格として、公示価格と共に代表される不動産の相場価格です。
10年ほど前、横浜市瀬谷区から現在の橋本に引っ越してくる際、京王線、横浜線の路線価等を調べましたが、橋本駅の路線価の安さに驚きました。

当時、橋本駅は京王線の路線価かと思ってました。新宿から南大沢までは新宿から遠いほどゆっくりさがりますが、何故か橋本駅はガクンと下がってました。
京王線の路線価のグラフで比較すると、橋本駅の路線価は余りにも安く、都心に直結していないローカル線である横浜線内でも低評価でした。

おそらく20年前までは京王線が橋本駅まで来てなかったので、それまでの横浜線の路線価によって相対評価されてたものだと考察しています。

ようやく最近、京王線の路線価で比較可能なくらい妥当な不動産評価になってきたかとも感じます。


【橋本の不動産価格の変動要因】

① リニア橋本駅の開業を含む再開発
② 政府、日銀の金融政策
③ 世界経済、日本経済の推移

不動産業界の方に、神奈川県央でここ数年人気のあるエリアはどこですか?と聞いたところ、橋本駅近隣と海老名駅近隣とのことでした。
橋本駅が人気がある理由として、リニアの開業も少しは既にあるものの、都心直結かつ都心直結の競合駅に比べて不動産が安いというのが理由と思われます。


【最近の不動産の好況は金融緩和】

不動産価格は人気投票でもあり、かつ政府や日銀の金融政策によって大きく変動します。相模原市内の地価を平均すると、ここ最近ようやく10年前の地価に戻ってきたな…と資料からも見えてきます。この上昇はアベノミクスと言われる金融緩和が大きいでしょう。
本来、日銀の金融緩和は、円安誘導、内需の拡大が大きな目的です。しかし個人には、日本の金融システムの構造問題により、結果的に円安しか実感出来ないのが残念でした。そのあおりを受けて、日常品の物価が2年で著しく上昇してるのはご存知かと思います。

余談ではありますが、昨年末からの原油暴落が仮になかったとしたら、激しいスタグフレーションになったものと想像がつきます。原油暴落はある意味日本にとっては神風であったかと思います。


【明暗くっきりのここ数年】

金融緩和により不動産全体では活況となりましたが、1980年代のバブルと今回の大きな違いは「利便性の高い物件は上昇、悪い物件は横ばい」です。
80年代のバブルでは地方なども底上げされましたが、今回の金融緩和では上がる地域、横ばいの地域とムラがありました。利便性というのは駅からの近さ、また都心からの近さとなります。


【橋本駅周辺は…】 

橋本駅の不動産はというと、やはり利便性の高い、つまり駅から近い物件は上昇しています。特にこの10年で再開発したエリアは20%近く上がっている物件もあります。
その理由として首都圏内の人気エリアで橋本駅が上位に入ってきてること、人気が出てきたことや、やはりリニア開業により知名度があがったことが大きいです。
個人的には、橋本駅近隣は都心に通勤可能かつ少し車で走れば豊かな自然に恵まれてるこの環境も、他にはない大きな魅力だと思います。


【橋本駅の横浜線と京王線の路線価】 

転載禁止だったため、京王相模原線の路線価と横浜線の路線価のグラフは載せられませんが、都心と直結していないローカル線とも言える横浜線は、新横浜、町田、八王子等のターミナル駅が高くて他は橋本も含めてドングリの背比べでした。
京王線は新宿に近いほど高く、相模原線も調布に近いほど高くなる正規分布でした。今の橋本の地価を京王線視点で見ると、まだ安いかなとも感じます。
リニア開業効果、金融緩和を抜きにしても10〜20%くらいの上昇余地はありそうです。
また、リニア開業に伴う橋本駅の再開発計画もまだ構想段階で、具体的な設計は発表されていません。これが発表されたらまた再評価されるかとも思います。


【世界の景気と日本の金融緩和】 

不動産は政府、日銀の金融政策に大きく左右されますが、ここ2年の不動産業界の堅調さはやはりアベノミクスによる金融緩和が大きかったと総括出来ます。日常生活では、円安による日常品の高騰等、金融緩和はデメリット面が大きかったですが、橋本駅近隣の不動産を含め、やはり金融緩和の推移には注視する必要があります。

世界動向を見ると、経済状況は下向きです。この1ヶ月の上海市場の不透明感、中国の景気悪化から、半年後には日本経済やアメリカ経済にもかなりの影響が出ると推測されています。
アメリカはリーマンショク(世界金融危機)直後から大規模な金融緩和を始め、ようやく2年前から利上げのタイミング、金融の正常化のタイミングを慎重に見計らってきました。
今のところこの秋に0.25%政策金利を引き上げ正常化の一歩を踏み出すと言われています。それも含めてNYダウ、ナスダックは軟調な推移をこの数ヶ月強いられています。
ただ、今回の中国の上海ショックにより利上げの延長の可能性も確率が高まったかとも考えられます。
いずれにしても、日本は為替の安定化(急激な円高阻止)のために追加金融緩和をせざるを得なくなる局面に近々なる可能性が高いとも考えられます。

その場合には、不動産はこの2年上昇した勝ち組物件は更に上がり、横ばいだった物件はやはり横ばいになるかと予測しています。

まとまりませんでしたが、橋本駅のここ数年後の地価動向はこのあたりの動向を見極める必要がありそうです。ただ、世界的な経済情勢を抜きにしても、橋本駅近隣の地価は中期的には堅調に推移するものと思われます。
根拠のひとつとして、現在の橋本駅の路線価、不動産価格は横浜線として評価されていますが、現実的には京王線の路線価で評価されてもいいはず。京王線の路線価から考察するとまだ上昇余地があると考えられます。
またこの数年のアベノミクスによる首都圏の動向からしても駅徒歩10分圏内は堅調に推移するかと考えられます。



※2016.6.16  続き  新記事
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