こんばんは。
   
予想外にアクセスの多かった記事「2015年将来の橋本駅の地価は」の続編として新たに記事にします。


【2016年橋本駅の路線価は改善されたか?】

2年前の記事で、京王線が橋本駅まで延伸されてからも、橋本駅の地価は「横浜線の駅としての評価であり、京王線の路線価として考えると上昇余地がある」ことを書きました。

一昨年の橋本駅の地価は、かなりの上昇率でようやく京王線の駅としても相対的に評価出来る水準になってきました。

参考に2016年の中古マンションの動向を掲載します。

(京王線路線価 70m2中古マンション単価)


都心に近ければ近いほど当然ながら地価は高いです。 


   
(横浜線主要駅 路線価)



当初ターミナル駅だけピックアップするつもりでしたが、半分近くの駅が乗換駅だったことに改めて驚きました。

横浜線はローカル線ですが、横浜都心部に近いほど高く、北上していくほど均衡しています。 
この理由として、横浜都心部に近いから高いとするより、横浜線は南下するほど東京都心部に距離も所要時間も近いからという解釈の方が実態にあっているかと思います。

これは住宅の平均単価なので商業地の参考にはなりませんが、町田~八王子駅までほとんど同じであることが特徴的です。 異次元金融緩和以前では橋本駅はこの中でもなぜかわずかに低い評価でした。

※ 20年ほど前、横浜線沿線の高級住宅地としてブランド力のあった十日市場駅がまだそれなりに保ててるのも面白いなあと。 横浜市内でも東京都心から遠い根岸線沿線等、かつてブランド力のあった駅も今では…という駅が多いです。

※ 神奈川県内の路線価の特徴は、単純に都心からの所用時間と相関関係が強いです。唯一当てはまらない路線は東海道線。茅ヶ崎、平塚まで路線価が高いのが特徴。


【金融緩和による日経平均とREIT指数】

下の2つのチャートは10年間の日経平均とREIT指数(不動産投資信託指数)を比べたものです。
この5年近くの金融緩和により、両者とも大きく上昇しているのが分かります。

ただ昨年末あたりから様相が微妙に変わってきています。


【不動産投資指数は調整局面】

トランプ大統領が就任した昨年末から今日までの日経平均とREIT指数を拡大して比較してみます。

上が日経平均。下がREIT指数です。 


REITのグラフは少し誇張されていますが、日経平均は日銀のETF買いにより底堅く上昇しているのに対してREITはやや軟調、調整局面であることが分かります。 日経平均は約33%の上昇。それに対しREITは約10%の下落をしています。

ここで重要なポイントは『これまで金融緩和による効果で相関関係の強かった株式市場と不動産市場が逆の動きをしている』

もともとREIT(不動産投資信託)は利回りのいい優良不動産を選別してポートフォリオを組んでいます。 優良不動産メジャーチームと言えます。
それでも日経平均の推移に比べて軟調となっています。優良商業不動産ですら軟調なので、不動産全体でもやや厳しい調整局面が当面続くことが予想されます。

その度合いは、都心に近いほど緩やかな調整、離れるほど軟調となるかと推測されます。


【都心回帰と不動産市場】

人口減少の始まった2011年以降、都心回帰が始まり、金融緩和によりそれが加速されてきました。
ここ最近のREIT指数から調整局面に入ったことが分かりますが、首都圏内ではより都心に回帰する傾向が強くなるかと推測出来ます。また、より最寄駅からの距離が近い物件と遠い物件の乖離が広がるでしょう。

この調整局面に対し今後日銀がどういった金融政策を取るかは分かりませんが、また不動産がどういう推移となるかは不透明です。


相模原市の周辺では、海老名駅が小田急による大規模な投資、再開発が施工中であり、当面は県央においては海老名駅が周囲を引っ張る牽引役となりそうです。


続きはまた徒然。


【続き】

【橋本駅】2017年橋本駅の今後の地価は…⑵

コーナン西橋本店、森トラスト総合リート投資法人に買収。REITのポートフォリオに組込み。(2015.6.13)
http://ezhiro.blog.jp/archives/44411367.html